Новости

(Продолжение. Начало см. В n 44, 46, 48-50 за 1997 г.;

Одним из традиционных видов инвестиций являются

инвестиции в недвижимость.

Понятие недвижимости в нашем обществе и отечественной

экономической литературе долгие десятилетия считалось

чуждым, не соответствующим производственным отношениям.

На наш взгляд, довольно точное определение

недвижимости приводилось в дореволюционных трудах по

торговому праву, где недвижимость характеризовалась как

имущество, которое не может быть перемещено с одного места

на другое без причинения ему ущерба. Примерно такое же

определение содержится в ст. 130 "недвижимые и движимые

вещи" части первой гражданского кодекса российской

федерации: "к недвижимым вещам (недвижимое имущество,

недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,

обособленные водные объекты и все, что прочно связано с

землей, т.Е. Объекты, перемещение которых без соразмерного

ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,

многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие

государственной регистрации воздушные и морские суда, суда

внутреннего плавания, космические объекты. Законом к

недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".

Собственниками недвижимости могут быть как

юридические, так и физические лица, по российской

неофициальной терминологии - частники. Однако круг объектов

недвижимости, находящихся в собственности у физических лиц,

пока в основном ограничивается зданиями (преимущественно

жилыми помещениями), квартирами, дачами, гаражами и

земельными участками, находящимися под строениями, поэтому

остановимся на инвестициях в недвижимость, осуществляемых

юридическими лицами. Такие инвестиции могут осуществляться

как путем приобретения объектов недвижимости, так и путем их

строительства. В свою очередь, строительство может

осуществляться так называемым хозяйственным способом,

отделом капитального строительства и сторонней подрядной

строительной организацией.

Приобретение недвижимости является наименее хлопотным,

так как приобретается, как правило, готовое здание или

сооружение. Иногда приобретается незавершенный

строительством объект, представляющий собой фундамент и

стены здания. Ввиду того что перемещение объекта с одного

места на другое без несоразмерного ущерба невозможно, он

также представляет собой недвижимое имущество.

Продажа незаконченного строительного объекта

оформляется так же, как и продажа любого другого объекта

недвижимости: согласно договору купли-продажи с последующей

регистрацией перехода прав на этот объект и занимаемый им

земельный участок. При этом следует обращать внимание на

балансовую оценку объекта недвижимости у продавца, так как

при определении договорной цены объекта она, скорее всего,

будет принята за основу.

В случае если по поводу реальной стоимости выбранного

объекта потенциального приобретения существуют сомнения,

можно обратиться к независимому оценщику по поводу

проведения соответствующей экспертизы. Оценочная

деятельность на федеральном уровне пока не регулируется

законодательно, однако имеются региональные нормативные

акты, а также действует российское общество оценщиков,

которое занимается координацией деятельности оценщиков в

россии. Следует заметить, что результаты оценки имущества

могут существенно различаться ввиду отсутствия единых

стандартов.

Оценка земельного участка, свободного или занятого под

постройки, в значительной степени зависит от места

нахождения: в центре крупного населенного пункта, на окраине

или в значительном отдалении от этого пункта; имеются ли

удобные пути сообщения; насколько удовлетворительно электро-

и водоснабжение; как решены экологические проблемы (чистота

воздуха, избавление от вредных стоков, уборка и вывоз

отходов и мусора и т. П.). НА оценку земельного участка

также влияют рельеф местности (наличие неровностей, оврагов)

и, следовательно, необходимость работ по планировке участка,

гидрогеологические характеристики (близость грунтовых вод,

отсутствие карстовых или оползневых явлений) и т.Д.

Поскольку речь идет об использовании земельных участков под

застройку, то плодородие и другие характеристики почвы,

важные для сельского хозяйства, в данном случае не

принимаются во внимание. Правда, при изъятии плодородных

участков для промышленного или гражданского строительства

необходимо выплачивать определенные суммы компенсации.

За основу оценки такого объекта недвижимости, как

здание или сооружение, обычно принимается его фактическая

себестоимость, включающая все затраты, связанные с его

возведением, дооборудованием и реконструкцией. Однако в

рыночных условиях должна получить право на применение так

называемая рыночная цена, отражающая действительную

стоимость объекта, т.Е. Ту цену, которую согласен заплатить

потенциальный покупатель.

Цена здания или сооружения непосредственно зависит от

прочности и долговечности материалов и конструкций,

использованных при строительстве. Деревянные, саманные,

кирпичные (из красного или силикатного кирпича),

железобетонные здания и сооружения существенно отличаются

друг от друга долголетием, на что влияет также прочность

фундамента и перекрытий. Кроме того, здания, имеющие

деревянные перекрытия, отличаются повышенной

пожароопасностью. Все эти факторы должны быть приняты во

внимание при определении цены здания или сооружения.

Бывают случаи, когда продавец предъявляет требование к

покупателю об увеличении цены уже после заключения договора

купли-продажи и после полной оплаты и передачи приобретенной

недвижимости. Следует иметь в виду, что такое требование

является незаконным. В частности, в п. 1 ст. 424 части

второй гражданского кодекса российской федерации указано,

что исполнение договора оплачивается по цене, установленной

соглашением сторон. В соответствии с п. 2 этой же статьи

"изменение цены после заключения договора допускается в

случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом

либо в установленном законом порядке".

Для точной оценки приобретаемых земельных участков

необходимы данные об экономической оценке земли, опирающиеся

на государственный земельный кадастр, которые, к сожалению,

отсутствуют.

Рыночные условия потребовали существенных изменений в

подходе к формированию кадастра. Если раньше на первый план

выходили количественные (площади) и качественные

(плодородие, оценка почвы) характеристики, то теперь

возникла необходимость в рассмотрении земельных участков как

обособленных объектов права и в определении точных границ

каждого участка.

При приобретении недвижимого имущества следует помнить

о необходимости проверить документы о наличии прав

собственника у продавца.

Права на недвижимое имущество подлежат государственной

регистрации и внесению в единый государственный реестр прав

на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого заявитель

должен представить в учреждение юстиции по государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

необходимые документы, подтверждающие права заявителя на

недвижимое имущество. Учреждение юстиции обязано принять

документы, необходимые для государственной регистрации прав,

проверить действительность документов и наличие

соответствующих прав у подготовившего документы лица или

органа власти, провести правовую экспертизу представленных

документов, внести записи в единый государственный реестр

прав и выдать свидетельство о государственной регистрации

прав.

Цель любого инвестирования заключается в извлечении

выгоды. Если речь идет об инвесторе - физическом лице, то

целью его инвестиций может быть создание более комфортных

условий быта и лишь затем - получение доходов. Между тем

юридические лица, осуществляя инвестиции в недвижимость,

преследуют главным образом получение доходов либо

непосредственно от эксплуатации объекта недвижимости, либо в

результате сдачи его в аренду или выгодной перепродажи.

Если инвестор намеревается возвести здание или

сооружение, он должен избрать подрядный или хозяйственный

способ строительства. Известно, что подрядный способ, т.Е.

Строительство силами сторонней организации, наиболее

выгоден, поскольку подрядчик располагает квалифицированными

кадрами строителей, необходимой техникой и большим опытом в

проведении подобных работ. Остается только найти надежную

строительную организацию. Оптимальным решением было бы

привлечение турецких, югославских или финских строителей,

которые строят быстро и качественно. Однако чаще всего

приходится обращаться к российским строительным или

строительно-монтажным организациям. Это обстоятельство

вынуждает инвестора постоянно следить за ходом работ,

сроками выполнения отдельных этапов и за обоснованностью

отнесения затрат на себестоимость выполненных работ (не

секрет, что именно в строительстве большое распространение

получили приписки).

Мы не будем касаться организации учета затрат у

подрядчика, т.Е. Освещать учет прямых затрат, учет и

распределение косвенных расходов и калькулирование

себестоимости выполненных работ и незавершенного

строительного производства. Остановимся на этапе сдачи

очередного этапа работ или законченного объекта недвижимости

заказчику. Именно с этого момента начинается учет

недвижимости.

В хозяйственной организации строгий учет поступления,

наличия и выбытия недвижимости обязателен. При этом

используется план счетов бухгалтерского учета финансово-

хозяйственной деятельности предприятий, опираясь на который

мы проиллюстрируем учетные операции, связанные с

недвижимостью.

Строительная организация заказчику (застройщику)

предъявляет счет за выполненные объемы работ и принятые в

эксплуатацию объекты.

Приобретение объектов недвижимости обязательно должно

быть отражено на счете 08 "капитальные вложения": при их

оприходовании бухгалтерской записью по дебету счета 08 и

кредиту счета 60 "расчеты с поставщиками и подрядчиками".

Эта запись показывает, с одной стороны, возникновение

задолженности перед сторонней строительно-монтажной

организацией, а с другой - появление затрат, связанных с

инвестициями. Если капитальные вложения представляют собой

полностью законченный объект, готовый к эксплуатации, то

сумма затрат списывается с кредита счета 08 на дебет счета

01 "основные средства". В данном случае на счете 08

"капитальные вложения" может остаться только сумма,

отражающая незаконченные капитальные вложения, но часто счет

закрывается, поскольку на нем не остается сумм. Однако в том

случае, когда счет полностью закрылся, в главной книге и

других регистрах бухгалтерского учета остались обороты по

дебету и кредиту этого счета, свидетельствующие об объеме

капитальных вложений за какой-либо период.

Для более четкого учета инвестиций в недвижимость к

счету 08 "капитальные вложения" открываются соответствующие

субсчета:

08-1 "приобретение земельных участков";

08-2 "приобретение объектов природопользования";

08-3 "строительство объектов основных средств";

08-4 "приобретение отдельных объектов основных

средств".

Как мы видим, в плане счетов бухгалтерского учета

предусмотрены субсчета, отражающие приобретение в частную

собственность земельных участков и каких-либо объектов

природопользования (лесов, водоемов, залежей полезных

ископаемых и т.Д.), Хотя действующее законодательство пока

ограничивает подобные операции. Обычно земельные участки и

другие объекты природопользования показываются за балансом в

натуральных измерителях (гектарах, кубометрах и т. Д.) У

предприятий, распоряжающихся этой недвижимостью.

Необходимым условием для осуществления капитальных

вложений является наличие у хозяйственной организации

соответствующего источника средств, иначе может происходить

изъятие из хозяйственного оборота денежных средств,

необходимых для обслуживания текущей коммерческой

деятельности. Поэтому после оприходования объекта на его

стоимость должна быть сделана запись по дебету счетов

источников средств, например по дебету счета 88

"нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)" и кредиту

счета 87 "добавочный капитал" в меру имеющихся средств.

В процессе эксплуатации основные средства, в том числе

объекты недвижимости, изнашиваются, что находит свое

отражение в бухгалтерской записи по дебету счетов затрат и

кредиту счета 02 "износ основных средств". Эта запись

означает, что, с одной стороны, вырос износ основных

средств, а с другой - сумма износа включена в издержки

хозяйственной организации.

Износ начисляется в течение эксплуатации объекта

вплоть до его окончательного снашивания (ветшания). В конце

своей жизни объект ликвидируется, причем от его разборки

могут быть получены какие-либо материалы, металлолом, утиль,

дрова. Эти доходы уменьшают возможные убытки от ликвидации.

Операции, связанные с ликвидацией объекта

недвижимости, отражаются на счете 47 "реализация и прочее

выбытие основных средств".

Предположим, балансовая стоимость объекта равна 2000

тыс. Руб., Начисленный износ составил 1800 тыс. Руб., А

материалы, оставшиеся после ликвидации объекта, оценены в

100 тыс. Руб. Отразим это на счетах бухгалтерского учета.

Для упрощения примера допустим, что на счетах 01 и 02 учтен

только один объект.

1. Вначале списываем с кредита счета 01 "основные

средства" на дебет счета 47 "реализация и прочее выбытие

основных средств" балансовую стоимость ликвидируемого

объекта.

2. Списываем начисленный износ с дебета пассивного

счета 02 "износ основных средств" на кредит счета 47

"реализация и прочее выбытие основных средств".

3. Приходуем материалы, полученные в результате

ликвидации, записью по дебету счета 10 "материалы" и кредиту

счета 47.

4. Выявляем финансовый результат. С этой целью

закрываем счет 47 записью по его кредиту на 100 тыс. Руб. И

дебету счета 80 "прибыли и убытки". Поскольку списаны

балансовая стоимость объекта и начисленный по нему износ, то

закрылись и счета 01 и 02. В результате организация понесла

убытки из-за недоамортизации, несколько компенсированные за

счет материалов, полученных от разборки объекта (200 тыс.

Руб. - 100 тыс. Руб.).

Д-Т 01 к-т д-т 47 к-т д-т 02 к-т

д-т 10 к-т д-т 80 к-т

иногда объекты недвижимости приобретаются для

последующей сдачи их в аренду (этот вариант нами уже

рассматривался в одной из предыдущих статей) или для

выгодной продажи. Используя цифровые данные предыдущего

примера, допустим, что балансовая стоимость реализованного

объекта составляет 2000 тыс. Руб., Начисленный износ - 1800

тыс. Руб., Продажная стоимость - 300 тыс. Руб., Налог на

добавленную стоимость - 60 тыс. Руб. Финансовый результат

будет равен разнице между кредитовым и дебетовым оборотом по

счету 47 "реализация и прочее выбытие основных средств":

(1800 + 300 - 2000 - 60) = 40 тыс. Руб. Таким образом, в

нашем примере получена прибыль. Естественно, приводимые нами

примеры упрощены и избавлены от уточняющих подробностей

вроде корректировки продажной стоимости объекта на индекс

инфляции, исчисления суммы налога на прибыль и отражения его

на счетах бухгалтерского учета и т.Д.

Вернемся к инвестору - физическому лицу, желающему

приобрести объект недвижимости, например жилой дом.

Инвестор должен лично осмотреть приобретаемый объект,

желательно в сопровождении опытного специалиста-строителя.

Несколько лет назад в твери продавался одноэтажный

деревянный дом, аккуратно обшитый вагонкой, свежеокрашенный.

Однако сопровождавший покупателя знаток деревянного

зодчества решил проверить качество сруба. Для этого он

оторвал пару досок обшивки и дотронулся до бревен. Из дыры

посыпалась труха и поднялось облако желтой пыли. Домик был

насквозь прогнившим и неизвестно как еще держался. Позже при

его разборке почти не оказалось годных бревен и так

называемой столярки (оконных рам, дверей и т. Д.). ВСе это

подтверждает то, что приобретению недвижимости всегда

сопутствует риск, к которому должен быть готов покупатель.

Физические лица, как известно, к ведению учета

недвижимости не приучены. После расходования определенной

суммы денег и приобретения объекта недвижимости всякий

дальнейший учет, в частности постановка на баланс,

регулярная инвентаризация, переоценка и определение полу-

чаемых выгод в той или иной форме, выраженных деньгами, не

ведется.

Между тем хозяйственный учет личного имущества, в том

числе и недвижимости, на протяжении веков велся и продолжает

вестись во многих семьях западной европы, а также в других

странах. Речь идет о так называемых приходно-расходных

книгах. Учет домашнего имущества как движимого, так и

недвижимого необходим для более точного имущественного

налогообложения, правильного принятия решений по

наследованию, дарению, разделу имущества и другим вопросам.

Очевидно, потребность в таком домашнем учета со временем

появится и в нашей стране. Тем более что упор в

налогообложении будет перенесен на физических лиц, а

важнейшим видом налоговых сборов станет налог на

недвижимость. Кроме того, в налоговых декларациях,

представляемых нашими согражданами, наряду с доходами будут

указываться наиболее крупные покупки и другие расходы,

свидетельствующие об истинном размере полученных доходов.