Новости

Лина калянина. Региональные рынки жилья ускоренно проходят московские уроки.

Эйфория от сверхприбылей, горящие глаза риэлтеров, разочарование покупателей, упустивших квартиру, -э все эти атрибуты московского квартирного рынка 1992-1993 годов недавно вновь напомнили о себе. Но не в москве, а в целом ряде российских городов, где резкий взлет цен на жилую недвижимость побил все рекорды последних лет (см. Таблицу). По данным региональных риэлтерских фирм, с октября прошлого года по январь текущего рост цен на жилье более в чем пятнадцати российских городах превысил 20%, а в некоторых (например, в томске, хабаровске, магнитогорске) достиг 40%.

Риэлтеры оказались не готовы к новому буму, ведь в течение 1996-1997 годов в большинстве этих городов наблюдалась достаточно стабильная ценовая картина и прогноз на 1998 год обещал постепенный ценовой рост.

Столичный сценарий.

По словам ведущего аналитика российской гильдии риэлтеров (ргр) геннадия стерника, причины подобных ценовых всплесков нужно искать в общих закономерностях развития рынка жилья в переходный период (от централизованной экономики к рыночной). Так, анализ цен на жилье в москве с 1993-го по 1997 год позволяет увидеть общую тенденцию изменения цен (см. График 1), которая повторяется и на всех региональных рынках жилья. На основе полученной кривой всю историю развития рынка жилья можно условно разделить на четыре стадии: стартовую, переходную, стадию продвинутого рынка и стадию развитого рынка.

Москва с июня 1990-го до конца 1992 года проходила стартовую стадию. Начальный уровень цен определяли бти (бюро технической инвентаризации), поэтому жилье принципиально недооценено. Спрос значительно превышает предложение, так как приватизация жилья еще не набрала темп, а покупатели уже имеются. Поведение продавцов нерыночное, активность рынка низкая. Нормативная база в зачаточном состоянии. Строительные цены долго стабильны и "стартуют" позже вторичного рынка. Рыночная цена на жилье в москве за этот период возросла в 7-8 раз.

Вторая стадия -- переходная -- длится от двух до четырех лет. В москве это 1993-1994 годы. Начальный уровень цен в этой стадии достаточно высокий, но они все еще далеки от мировых в городах- аналогах. Цены первичного рынка стремительно догоняют цены вторичного и стимулируют их рост. Так, в москве на этом этапе цены вторичного рынка были выше цен первичного в 1993 году в 8 раз, а в 1994 году -- уже в 1,5-2 раза. Поведение продавцов и покупателей вполне рыночное: цены выражаются в долларах, все знают их уровень, следят за курсом и т. Д. Спрос и предложение к концу стадии приходят к равновесию. Активность рынка достигает пика и стабилизируется.

В начале 1995 года москва вступает в стадию продвинутого рынка. Начальный уровень цен очень высокий, порой запредельный, хотя потенциал их повышения еще не исчерпан. Рынок становится информационно открытым и приобретает черты рынка покупателя. Начинают действовать спросовые ограничения, которые к концу периода остановили рост цен и вернули их на нормальный, естественный для москвы уровень. Кроме того, впервые происходит снижение цен и на первичном рынке (вследствие затоваривания рынка муниципального жилья). После достижения стадии развитого рынка цены на жилье колеблются вокруг некоторого стабильного уровня.

По московскому же сценарию развиваются и региональные рынки недвижимости. Нынешний осенне-зимний региональный бум на недвижимость -- это не что иное, как переход местных рынков с переходной стадии в стадию продвинутого (стабильного) рынка. Различаются лишь сроки начала и продолжительность стадий (в среднем отставание от столицы -- год-два), а также конкретные темпы роста цен. Многие города, где качество рынка было гораздо хуже и ниже московского, вышли на свою стабильную цену гораздо быстрее столицы. Причем равновесная цена устанавливается двумя способами -- "с перебегом" или "с доползанием". В первом случае естественная цена достигается после существенных ценовых колебаний (как это было, например, в москве). Во втором случае цены постепенно "доползают" до нужного уровня (как, например, в петербурге).

Провинциальные постановки.

Впрочем, модель объясняет только общую закономерность динамики цен, но не конкретные темпы их роста. В реальности цены колеблются около главного тренда, а характер колебаний определяется как историей местного рынка, так и общей экономической ситуацией в стране.

Никто не мог ожидать, что рынок так быстро перейдет от переходной стадии к продвинутой. Стимулом к оживлению российского рынка недвижимости стали события на финансовых рынках. Так, осенью прошлого года была снижена ставка рефинансирования цб рф с 48 до 21%, а доходность рынка гко упала с 55-60 до 28-33%, что стимулировало отток денег на рынок недвижимости. Следующим толчком стал мировой финансовый кризис, повлекший за собой нестабильность наших финансовых рынков. Дополнительными факторами, усилившими локальный спрос на недвижимость, стали ожидание деноминации и обсуждение в думе проекта, связанного с декларированием крупных покупок.

Впрочем макроэкономический толчок ничего бы не дал рынку недвижимости, если бы не было подходящих внутренних условий. Цены выросли в таких городах как новосибирск, томск, магнитогорск, сургут, нижний новгород, тольятти, ульяновск и других. Почему именно там? все эти города -- крупные и средние региональные центры с действующим промышленным производством, относительно высокими доходами населения, рыночной политикой местных властей и заметным инвестиционным потенциалом.

Скажем, оживление нижегородского рынка недвижимости связано с успешно работающим газом, интересом иностранных инвесторов к экономике города, активным развитием строительства и реконструкцией. В тольятти ситуация крутится вокруг автоваза, который несмотря на непрекращающиеся криминальные разборки наращивает объемы производства и регулярно объявляет о новых инвестиционных планах. "Красная" администрация, например, в ульяновске весьма лояльно относится к процессам коммерческого строительства, не поощряя, но и особо не мешая, а объем производства местного уаза растет.

Якутские вариации.

Между тем некоторые российские регионы вполне безучастны к происходящим изменениям на финансовых рынках (среди них воркута, астрахань, ставрополь, краснодар) и демонстрируют стагнирующую динамику цен на жилье. Как правило, это города с неразвитой промышленностью, нерыночным поведением властей, низким уровнем финансовых потоков и инвестиционного потенциала, близкие к зонам конфликтов и проч. Например, в краснодаре в отличие от ульяновска "красная" администрация довольно активна, и поэтому все попытки коммерческого строительства и рыночных отношений вообще рубятся на корню. Результат -э фактически полное отсутствие рынка недвижимости.

Особо стоит отметить любопытную ситуацию, складывающуюся на одном из самых дорогих рынков жилья -- якутском. Цены на жилье здесь полностью зависят от миграции населения. Так, в 1993 году с началом развития жилищного рынка якутск по дороговизне жилья стал вторым центром после москвы -э 625 долларов за метр. Экономический спад стал причиной того, что весной 1994 года с началом судоходства на лене (единственный способ отправить контейнеры "на континент") началась бурная эмиграция населения. Предложение квартир резко увеличилось, цены упали до 287 долларов за метр. Администрация региона стала активно принимать меры, чтобы удержать население, например, выдавая квалифицированным "алмазным" специалистам бесплатные квартиры. В результате в 1995-1996 годах на якутском рынке вновь наметился подъем, цены возросли до 800 долларов за метр. Однако в 1997 году ситуация вновь ухудшилась, и, говорят, сейчас якуты опять ждут весны, чтобы все-таки покинуть родные края, а значит, можно ждать и нового снижения цен на жилье.

Дальше -- стабильность.

Итак, региональный рынок недвижимости, повторяя московский сценарий, переходит сегодня в стадию стабилизации. Москва уже нащупала свой "естественный" уровень цен, и скорее всего в ближайшие годы существенных изменений средней цены здесь не будет (хотя возможны колебания в пределах 5-10%). Что же касается регионов, то, по оценкам ргр, в этом году цены вырастут в 18 городах и стабилизируются в 48. Стабильное состояние рынка прогнозируется и в тех городах, где запланированный рост цен реализовался за последние несколько месяцев. При этом в некоторых регионах, по оценкам специалистов, возможен небольшой "откат" цен, по примеру москвы, к своему "естественному", более низкому уровню.

Динамика цен предложения квартир в российских городах в 1997 г. (Стоимость кв. М общей площади жилья, $). Город декабрь 1996 г. Март 1997 г. Июнь 1997 г. Сентябрь 1997 г. Декабрь 1997 г.